Investir dans l’immobilier locatif peut être un excellent moyen pour générer des revenus tout en constituant un patrimoine solide. Parmi les différentes options disponibles : la Location Meublée Non Professionnelle, appelée également LMNP.
La LMNP offre de nombreux avantages pour les propriétaires particuliers.
Qu’est-ce que la LMNP ? Pourquoi est-elle avantageuse ? Quel régime fiscal choisir ? Quels sont les critères d’éligibilité ?
On vous explique tout dans cet article.
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Sommaire
Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?
La LMNP ou « Location Meublée Non Professionnelle » est un statut fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de louer, à titre non professionnel, un bien immobilier meublé.
Ce statut est possible dans :
- La location meublée classique.
- La location meublée de type étudiante, sénior, médicalisée EHPAD, ou résidence saisonnière et de tourisme.
Contrairement à la location nue, où le bien est loué vide, la LMNP implique la mise à disposition d’un logement :
- Neuf ou rénové à neuf,
- D’une superficie minimale de 9 m2,
- Décent, prêt à vivre et disposant d’équipements nécessaires à la vie quotidienne.
Concrètement, quel est le mobilier à prévoir pour un logement en LMNP ?
Selon l’administration française, voici les équipements que doit comporter au minimum un logement meublé :
LMNP : quel régime fiscal choisir ?
La LMNP est particulièrement adaptée aux propriétaires souhaitant générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux),
- Le régime réel.
Particularités du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC convient à votre situation, si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. C’est un régime avantageux pour les propriétaires immobiliers dont les charges sont limitées.
Le régime micro-BIC ne vous permet pas de déduire les charges engagées pour l’exploitation du bien immobilier. Cependant, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant de vos loyers. Le reste de vos revenus locatifs est taxé à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
- Le régime micro-BIC est un régime classique, simplifié. Il facilite la gestion fiscale des petits bailleurs.
- Les activités relevant du micro-BIC sont limitées à des plafonds de revenus fixés annuellement par l’administration fiscale.
Particularités du régime réel
En régime réel, vous pouvez :
Déduire la totalité de vos charges réelles: intérêts d’emprunts, honoraires de gestion locative, charges de copropriété et de syndic, primes d’assurance, eau, électricité, honoraires de comptabilité, adhésion à un centre de gestion agrée…
Amortir sur une période définie le prix d’achat de votre bien, ainsi que son mobilier, et le montant des travaux. C’est-à-dire calculer leur dévalorisation tous les ans selon leur usure et leur usage. Cet amortissement vous permet de réduire la base imposable, et donc les impôts à payer.
Investir dans une résidence neuve de services (de type étudiante, sénior, ou de santé) pour pouvoir récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.
- Le régime réel offre une plus grande flexibilité. Il permet de déduire toutes les charges réellement engagées.
- L'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant une certaine durée et doit respecter d'autres conditions spécifiques. De plus, les démarches administratives et fiscales sont plus complexes.
Qu’en est-il des cotisations sociales ?
Les propriétaires sous le statut LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales, à condition que leurs recettes annuelles soient inférieures à 23 000 €.
Si l’activité de location meublée non professionnelle génère des recettes supérieures à 23 000 €, 2 cas de figure se présentent :
- En cas de location courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois), le revenu dégagé est soumis aux cotisations sociales dès le 1er euro (exception pour la première année : application d’un abattement).
- En cas de location autre que courte durée, le revenu n’est pas soumis à cotisations sociales mais aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %), si le revenu est positif.
Enfin, les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %) restent applicables sur les revenus locatifs positifs pour les loueurs en meublés non professionnels dont les recettes sont inférieures à 23 000 €.
- Restez à l'écoute pour un prochain article sur notre blog qui détaillera les implications du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et les obligations qui y sont associées.
Quels sont les autres bénéfices de la LMNP pour les propriétaires ?
- Vous générez des revenus potentiels plus élevés par rapport à la location nue, car elle offre un logement flexible, déjà équipé et prêt à accueillir.
- Votre location meublée a tendance à être privilégiée par les demandeurs de logements, notamment les étudiants et les personnes en mobilité professionnelle. Ce qui vous offre une plus grande flexibilité dans la gestion de votre bien, et réduit les périodes d’absence locative.
- Vous investissez dans un patrimoine durable, tout en générant des revenus réguliers sur le long terme.
- Vous pouvez, selon votre situation fiscale, bénéficier d’un complément de retraite net d’impôt.
- Si vous décidez de vendre votre bien immobilier, le régime des plus-values des particuliers sera alors appliqué au moment de la vente, et les impôts seront calculés en fonction de ces règles.
Quels sont les critères d’éligibilité de la LMNP ?
Pour bénéficier du statut de location meublée non professionnelle, quelques conditions doivent être respectées :
- Votre bien immobilier doit être loué meublé et décent.
- Votre activité ne doit pas être inscrit(e) au Registre du Commerce et des Société (RCS) en tant que « Loueur de Meublés Professionnel » (LMP).
- Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
- Vos recettes locatives ne doivent pas excéder 50 % des revenus totaux de votre ménage (au risque de basculer en statut LMP).
Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?
La création d’une location meublée non professionnelle implique :
- Le choix d’un régime fiscal (régime micro-BIC ou réel).
- L’enregistrement de votre statut LMNP et la déclaration de votre régime fiscal auprès du Guichet unique (dans les 15 jours suivants le début de la location).
- La rédaction d’un bail conforme à la législation en vigueur.
- Le bail doit lister précisément tous les meubles et équipements fournis, ainsi que les conditions de location. Notez que la durée du bail est d’un an en location meublée (9 mois pour un étudiant), contre 3 ans minimum en location non-meublée.
- La déclaration de vos revenus locatifs auprès de l’administration fiscale.
- La gestion efficace et sur le long terme de votre bien immobilier : réponse aux demandes de vos locataires, entretien régulier et respect des obligations légales en matière de location.
Pourquoi faire appel à un cabinet d’expertise comptable dans le cadre de la LMNP ? Est-ce obligatoire ?
Se faire accompagner par des professionnels dans le cadre d’un investissement immobilier en LMNP n’est pas obligatoire. C’est un choix souvent judicieux face à la complexité des règlementations fiscales et des démarches administratives.
Pour vous aider dans votre démarche, le cabinet d’expertise comptable Altonéo vous propose un accompagnement sur mesure.
Notre équipe experte dans le domaine de l’immobilier, se tient disponible pour vous conseiller et vous guider tout au long de votre projet LMNP.
- Bon à savoir ! En adhérant à un centre de gestion agréé, vous pouvez bénéficier d'une réduction fiscale équivalente à deux tiers des honoraires de l'expert-comptable et du centre de gestion agréé.
Faites confiance à notre expertise pour réussir et sécuriser votre investissement immobilier en LMNP !
Référent : Sébastien Loizeleux, expert-comptable Altonéo
Rédactrice : Marine Lepage, chargée de communication